Всероссийский конкурс семья года положение. Информационные партнеры Всероссийского конкурса. о Всероссийском конкурсе «Семья года»

О том, что подразумевается под понятием текущий ремонт, большинство из жильцов многоквартирных домов ничего толком не знает. И в этом нет ничего удивительного, так как сами представители жилищно-коммунального хозяйства зачастую путаются в деталях , касающихся их работы.

Связано это с недостаточным освещением в законодательстве многих вопросов из сферы ЖКХ – белых пятен или юридического вакуума много и этот факт позволяет развиваться всяким неприятным для жильцов бюрократическим схемам.

Вставьте сюда свой текст
Поэтому жильцам, арендующим квартиры или являющимся их собственниками в многоквартирном доме, будет нелишним хотя бы поверхностно ознакомиться со своими правами.

Все ремонтные работы условно разделяются на два типа:

капитальные;
и текущие.

Первые выполняются с целью капитального восстановления здания, вторые поддерживают его в жилом состоянии и проводятся регулярно. Например, раз в три или двенадцать месяцев. То есть, второй вид ремонтных работ обязательно планируется коммунальными службами и не зависит от того, нуждается ли здание в серьёзном восстановлении.

Для полного участия и контроля хода ремонта нужно знать о том, .

Обычно текущие ремонтные работы сводятся к диагностике здания и устранению мелких неисправностей (например, в оборудовании котельной). Касаются они исключительно общего имущества.

Нельзя требовать от ремонтников проведения внутриквартирных работ – они не относятся к текущему ремонту всего дома

Виды работ

Чтобы определиться с видом работ, входящих в текущий ремонт, необходимо уточнить, что именно относится к общему имуществу.

В этот список входит:

оборудование, относящееся к охранной системе – домофоны, входные двери, видеокамеры;
почтовые ящики;
лифты, включая шахты;
теплосети и электросети, находящиеся в подъездах;
стояки системы водоснабжения (холодные и горячие);
площади подвалов, их оборудование;
кровля;
весь фасад;
фундамент.

То есть, в общем пользовании находится всё, что не принадлежит отдельным физическим лицам. И это имущество должно приводиться в порядок по плану и регулярно. Средства на такой ремонт собираются с жильцов тоже регулярно. Если просмотреть коммунальные счета, можно обнаружить в них соответствующую строку.

В перечень работ должна входить:

диагностика;
составление сметы и распределение полученной суммы между жильцами (этим вопросом обычно занимается жилищный кооператив);
ремонт, включающий в первую очередь устранение всех мелких неполадок, а затем и модернизацию дома (по желанию жильцов).

К модернизации относится, например:

установка видеонаблюдения,
замена лифтов или старых конструкций здания.

К устранению мелких неполадок относится: замена лампочек, проводки, устранение проблем в вентиляционной системе, канализации, водопроводе (это может быть замена отдельных узлов или участков, уплотнителей, кранов и т. п.), утепление системы отопления и её ремонт, малярные работы, оштукатуривание, замена полов, ремонт лестницы, оборудования лифтовой шахты, крыши, фундамента и фасада – список достаточно велик.

Весь перечень работ можно увидеть в , подписанном с управляющей компанией. Именно указанные там действия должны проводиться регулярно. Если что-то не отражено в договоре, жильцы не вправе этого требовать при ремонте.

Стоимость ремонта для каждого жильца будет определяться жилищным кооперативом согласно метражу квартиры. Вся сумма, рассчитанная по смете, делится на общие квадратные метры в доме, а затем умножается на метраж каждой отдельной квартиры. Есть и второй способ распределения общей суммы – она делится на число квартир и платёж для каждой квартиры получается одинаковым. Но такой способ используется крайне редко.

Кто проводит ремонт

Вопросами ремонта занимается управляющая компания. Одному жильцу починить, например, протекающую крышу не удастся – для этого необходимо получить разрешение Стройнадзора и самой управляющей компании.

Управляющая компания самостоятельно привлекает подрядчиков, заключает с ними договоры и контролирует их выполнение

Также в качестве заказчика работ может выступить жилищный кооператив (ст. 740 Гражданского кодекса).

Если ремонта нет

Недобросовестность ремонтников и тема обиженных жильцов давно стала «притчей во языцех». Чтобы разобраться с неприятностями и решить проблему с ремонтом, жильцам необходимо предпринять следующие действия:

Обратиться напрямую в управляющую компанию – её представитель обязан составить соответствующий акт, на основании которого должны быть проведены работы (или устранены недочёты).
В случае невыполнения ремонта жильцы подают жалобу сначала в саму компанию, а затем в муниципалитет (отдел ЖКХ городской администрации). Высшая инстанция для обращения Главное управление жилищной инспекции.
Жители могут потребовать устранения всех неполадок или проведения комплексного ремонта согласно договору с управляющей компанией, а в случае отказа обратиться в суд.
Также жильцы вправе в одностороннем порядке сменить управляющую компанию, не справившуюся со своими обязанностями.

Решение принимается на общем собрании собственников в конце текущего года (ст. 162 ЖК). Все документы должны быть переданы новой управляющей компании либо одному из собственников (если выбрано непосредственное управление).

И. С. Зуйков,
к. э. н., эксперт «БГ»

Обубликовано в "Бухгалтерская газета" № 12/2016

В последние два года внимание экспертов учетного сообщества приковано к такому виду ремонта общего имущества в многоквартирном доме (МКД), как капитальный ремонт. В этой связи, из поля их зрения почти выпал другой важный вид ремонта – текущий. Надо сказать, что и ранее вопрос проведения текущего ремонта в МКД, управляемом ТСЖ, освещался не в полной мере. Этим в значительной степени и обусловлено написание данной статьи.

Текущий ремонт здания включает в себя комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем здания для поддержания эксплуатационных показателей (абз. 4 преамбулы разд. II Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утв. постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170 (далее – Правила № 170)). Рекомендуемый перечень работ, относящихся к текущему ремонту, приведен в Приложении № 7 к Правилам № 170:

1. Фундаменты
Устранение местных деформаций, усиление, восстановление поврежденных участков фундаментов, вентиляционных продухов, отмосток и входов в подвалы.

2. Стены и фасады
Герметизация стыков, заделка и восстановление архитектурных элементов; смена участков обшивки деревянных стен, ремонт и окраска фасадов.

3. Перекрытия
Частичная смена отдельных элементов; заделка швов и трещин; укрепление и окраска.

4. Крыши
Усиление элементов деревянной стропильной системы, антисептирование и антиперирование; устранение неисправностей стальных, асбестоцементных и других кровель, замена водосточных труб; ремонт гидроизоляции, утепления и вентиляции.

5. Оконные и дверные заполнения
Смена и восстановление отдельных элементов (приборов) и заполнений.

6. Межквартирные перегородки
Усиление, смена, заделка отдельных участков.

7. Лестницы, балконы, крыльца (зонты-козырьки) над входами в подъезды, подвалы, над балконами верхних этажей
Восстановление или замена отдельных участков и элементов.

8. Полы
Замена, восстановление отдельных участков.

9. Печи и очаги
Работы по устранению неисправностей.

10. Внутренняя отделка
Восстановление отделки стен, потолков, полов отдельными участками в подъездах, технических помещениях, в других общедомовых вспомогательных помещениях и служебных квартирах.

11. Центральное отопление
Установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних систем центрального отопления, включая домовые котельные.

12. Водопровод и канализация, горячее водоснабжение
Установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних систем водопроводов и канализации, горячего водоснабжения, включая насосные установки в жилых зданиях.

13. Электроснабжение и электротехнические устройства
Установка, замена и восстановление работоспособности электроснабжения здания, за исключением внутриквартирных устройств и приборов, кроме электроплит.

14. Вентиляция
Замена и восстановление работоспособности внутридомовой системы вентиляции, включая собственно вентиляторы и их электроприводы.

15. Мусоропроводы
Восстановление работоспособности вентиляционных и промывочных устройств, крышек мусороприемных клапанов и шиберных устройств.

16. Специальные общедомовые технические устройства
Замена и восстановление элементов и частей элементов специальных технических устройств, выполняемые специализированными предприятиями по договору подряда с собственником (уполномоченным им органом) либо с организацией, обслуживающей жилищный фонд, по регламентам, устанавливаемым заводами-изготовителями либо соответствующими отраслевыми министерствами (ведомствами) и согласованными государственными надзорными органами.

17. Внешнее благоустройство
Ремонт и восстановление разрушенных участков тротуаров, проездов, дорожек, отмосток ограждений и оборудования спортивных, хозяйственных площадок и площадок для отдыха, площадок и навесов для контейнеров-мусоросборников.

Прежде чем проводить текущий ремонт, членам ТСЖ необходимо определить источник его финансирования. Самым распространенным, хотя и не единственным, способом является создание в ТСЖ фонда на проведение текущего ремонта, утверждение порядка образования и использования которого относится к компетенции общего собрания членов товарищества (п. 5 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ). На этом же собрании необходимо определиться и с периодом проведения текущего ремонта (установить дату, после наступления которой средств для ремонта будет достаточно). Но проведения только этого собрания недостаточно.

Текущий ремонт проводится на основании решения общего собрания собственников помещений, принимаемого большинством голосов от общего числа голосов, участвующих в собрании (п. 4.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования (п. 17 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491)).

Примечание
На первый взгляд может показаться, что на собраниях (членов ТСЖ и собственников помещений) происходит дублирование решений, но это не так, поскольку одно дело – учредить фонд на проведение текущего ремонта общего имущества в МКД, и совсем другое – осуществление конкретного текущего ремонта (наверняка не последнего в истории МКД).

Собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по ремонту общего имущества или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по ремонту с учетом выбранного способа управления МКД (п. 12 Правил № 491). В ТСЖ осуществление текущего ремонта общего имущества в МКД обеспечивается членством собственников помещений в товариществе и заключением договоров с собственниками помещений, не являющимися членами ТСЖ (подп. «з» п. 11, п. 16 Правил № 491). ТСЖ могут выполнять работы по текущему ремонту общего имущества в доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, которые выполняют соответствующие виды работ.

При этом товарищество собственников жилья должно обеспечивать нормативно установленные требования по содержанию и обслуживанию жилого фонда (ч. 2.2 ст. 161 ЖК РФ).

Согласно п. 1 ч. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за текущий ремонт включается в состав платы за содержание жилого помещения. Это указывает на то, что отдельный фонд для финансирования текущего ремонта можно не создавать, поскольку финансирование такого ремонта предусматривается сметой поступлений и расходов ТСЖ на определенный год. Запланированные средства будут поступать на расчетный счет ТСЖ и накапливаться там до начала текущего ремонта. В этой связи необходимо правильно планировать мероприятия текущего ремонта. Чтобы собранные на ремонт средства не находились долго на расчетном счете без движения, их необходимо использовать поэтапно. Например, накопленных в течение нескольких месяцев средств хватает на запланированный ремонт полов в подъезде – следовательно, такой ремонт необходимо произвести. Данный подход позволяет нести меньшие инфляционные потери при накоплении средств на текущий ремонт. Разумеется, при таком подходе необходимо учитывать множество факторов, например, сезонный фактор. Недопустимо в летний период сделать ремонт полов в подъезде, а в дождливый осенний период ремонтировать фасад или отмостки МКД.

Необходимо отметить, что собственники помещений несут расходы на содержание общего имущества (включая текущий ремонт) соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения обязательных платежей и взносов членов ТСЖ. При этом собственники, не являющиеся членами товарищества, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с договорами, заключенными с ТСЖ (чч. 1–3 ст. 39 ЖК РФ, п. 28 Правил № 491, чч. 5, 6 ст. 155 ЖК РФ).

Пример 1
Допустим, площадь жилых помещений в МКД составляет 5000 кв. м. На общем собрании члены ТСЖ приняли решение взимать плату за содержание жилого помещения в размере 15 руб. с одного кв. м (в т. ч. на текущий ремонт 2 руб.).

В бухгалтерском учете начисление платы за содержание жилого помещения будет отражено вкупе с платой за коммунальные и иные услуги по дебету субсчета 76-11 «Расчеты с собственниками помещений за потребленные коммунальные услуги и по суммам за содержание жилого помещения» и кредиту субсчета 86-1 «Целевые поступления от собственников помещений за содержание жилого помещения и за потребленные коммунальные услуги», а ее поступление – по дебету счета 51 «Расчетные счета» и кредиту субсчета 76-11. Таким образом, по истечении месяца на покрытие сметных расходов всего будет поступать 75 000 руб. (5000 × 15), из них на текущий ремонт будет приходиться 10 000 руб. (5000 × 2).

Для осуществления текущего ремонта лучше привлечь ремонтно-строительную компанию, состоящую в саморегулируемой организации и имеющей соответствующий допуск к запланированным в ТСЖ видам работ. После окончания работ председатель правления ТСЖ или иное лицо, которое от имени всех собственников помещений в МКД уполномочено участвовать в приемке работ по текущему ремонту, подписывает акт приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме, форма которого утверждена приказом Минстроя РФ от 26.10.2015 № 761/пр.

Пример 2
Согласно договору подряда ремонтно-строительная фирма проводит текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома, управляемого ТСЖ. Стоимость работ составила118 000 руб. (в том числе НДС 18 000 руб.). Средства на осуществление ремонта были накоплены на расчетном счете ТСЖ в результате их поступления в составе платы за содержание жилого помещения.

В соответствии с Инструкцией по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утв. приказом Минфина РФ от 31.10.2000 № 94н, организации, деятельность которых не связана с производственным процессом, для обобщения информации о расходах на ведение этой деятельности используют счет 26 «Общехозяйственные расходы». В данном случае затраты на ремонт общего имущества в МКД отражаются по дебету счета 26 и кредиту счета 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками».

Что касается НДС, то товарищество освобождается от его уплаты на основании подп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ, следовательно, при предъявлении подрядчиком суммы НДС по выполненным работам по текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома ТСЖ учитывает данную сумму налога в стоимости выполненных работ в силу п. 2 ст. 170 НК РФ.

В бухгалтерском учете следует составить следующие проводки.

Дебет 26 Кредит 60 – 118 000 руб. – приняты ремонтные работы, выполненные подрядной организацией;
Дебет 60 Кредит 51 – 118 000 руб. – оплачены ремонтные работы, выполненные подрядной организацией.

Необходимо отметить, что собранные на счете 26 затраты по текущему ремонту в составе других затрат, сгруппированных на этом счете, заключительными оборотами месяца следует отразить по дебету субсчета 86-1 и кредиту счета 26.

В заключение скажем, что осуществить текущий ремонт общего имущества в МКД можно без привлечения подрядной организации и за меньшие денежные средства, но члены ТСЖ, принимая на общем собрании решение о проведении текущего ремонта, должны задаваться таким вопросом: кто будет отвечать за причинение ущерба имуществу жильцов или вреда их здоровью, которое может произойти в результате некачественно проведенного текущего ремонта неквалифицированными лицами?

Также по этой теме.

Любая действующая ЖКХ или ТСЖ, которые обслуживают многоквартирный дом, на начальном этапе становления отношений с жильцами – собственниками помещений заключают договор .

Именно он является первоначальным источником права для подобных взаимоотношений.

Если договор составлялся в соответствии со всеми правилами и требованиями жилищных инспекций, то значительное место в нем отведено перечню обязанностей обслуживающей организации .

Так, там должен упоминаться текущий ремонт : что туда входит, объем и план работ.

Кроме того, Жилищный кодекс также закрепляет наличие такого вида ремонта, как текущий. перечисляет, за какие виды работ по многоквартирному дому должны отчисляться выплаты гражданами и среди них – текущий ремонт жилого помещения: что входит в него.

Те, кто хочет в точности знать, что включает в себя текущий ремонт многоквартирного дома, как часто они должны проводиться и какие существует нормы — может обратиться к еще одному важному, но не слишком известному нормативно-правовому акту .

Кроме того, наверняка будет отказано в замене инженерных коммуникаций без имеющейся на то необходимости . Даже если вышел срок эксплуатации того или иного сооружения, но оно продолжает отменно функционировать, коммунальщики не будут менять инженерные установки и их комплектующие до момента наступления проведения капитального ремонта, где под данный пункт выделена отдельная строка трат.

Суммируя все вышесказанное, можно сделать вывод о том, что текущий ремонт – это не побелка стен и уборка в подъездах. Все что относится к текущему ремонту в многоквартирном доме – это комплексный подход к вопросу содержания многоквартирного дома , который захватывает все имеющиеся общедомовые помещения.

Управляющая компания или ваше ТСЖ не может предусмотреть все, в конце концов, они не проживают в данном доме, а только его обслуживают.

Поэтому, если вы имеете активную гражданскую позицию, и вам не все равно, что происходит с вашим домом – проявите инициативу и говорите коммунальщикам , на что им нужно обратить внимание и что заменить. Только в этом случае вы почувствуете пользу от проведения текущего ремонта.